Cos’è il cambio destinazione d’uso e quando si può fare

Molto spesso si sente parlare di cambio di destinazione d’uso di un immobile, una procedura molto comune ma che non sempre è possibile. In questo articolo vi daremo alcune nozioni di base, su cos’è, su quali sono i suoi limiti e su quando proprio non si può fare. Ma andiamo per gradi!

Destinazione d’uso

La prima cosa importante è capire cos’è la destinazione d’uso: per l’ordinamento italiano essa è la funzione riconosciuta ad una singola unità immobiliare (o a un intero edificio). In parole povere, rappresenta lo scopo principale dell’immobile. Una casa? Uno studio professionale? Un negozio? Un laboratorio? Un magazzino? Un insieme di cose?

Supponiamo dunque che siate interessati all’acquisto di un immobile, ma non per il suo scopo originario. Ad esempio, vorreste acquistare un garage per trasformarlo in studio, o un ufficio da adibire ad abitazione. Queste operazioni in linea di massima sono possibili, basta cambiare la destinazione d’uso! Ma ci sono diverse leggi e normative da rispettare: pertanto, è necessario capire come procedere per non rischiare niente dal punto di vista legale.

Le destinazioni d’uso sono tante, ma cadono tutte in sei categorie differenti

  • Residenziale: abitazioni private, affittacamere e studi professionali
  • Industriale e artigianale: come laboratori, industrie, magazzini, officine e tutte le attività per la trasformazione di beni e servizi
  • Commerciale: negozi, mercati, bar, ristoranti, pub e servizi simili
  • Turistico ricettiva: alberghi, campeggi e ostelli
  • Direzionale o di servizio: banche, assicurazioni, uffici e studi professionali
  • Agricola: vivai, boschi, abitazioni rurali e agriturismi

Pertanto, se ad esempio avete acquistato un laboratorio da adibire a studio professionale, andrà effettuato un cambio di destinazione d’uso.

E’ sempre possibile fare il cambio di destinazione d’uso?

Purtroppo la risposta a questa domanda è no. Non è sempre possibile fare il cambio di destinazione d’uso, d’altronde sarebbe semplice acquistare un garage (ai prezzi di mercato dei garage) e trasformarlo in appartamento.

Oltre alle norme guidate dal buon senso, ci sono alcune leggi che regolamentano il cambio di destinazione d’uso. Ad esempio, quando un immobile è in condominio, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale, per verificare che non ci siano limiti alla creazione di nuove unità abitative.

Ci sono anche alcuni parametri da rispettare, prime tra tutte le metrature: per cambiare destinazione d’uso di un immobile in civile abitazione, le camere singole dovranno avere un’ampiezza di almeno 9 metri quadri, le matrimoniali di almeno 14 metri quadri, e i bagni di almeno 3,5 metri quadri. Dovranno poi essere conservati i rapporti aeroilluminanti, ossia la proporzione tra dimensione delle finestre e superficie del pavimento.

La soluzione è sempre quella di far riferimento al piano regolatore del comune in cui è situato l’immobile, poichè questi parametri variano sempre. Dirigetevi quindi da un tecnico abilitato o scaricate il PRG (piano regolatore generale) e il regolamento urbanistico, e studiatelo in dettaglio.

Cambio destinazione d’uso: documenti, tempi e costi

L’ultimo paragrafo di questa guida riguarda le informazioni più importanti: di quali documenti hai bisogno? Quanto tempo ci vuole? Quanto costerà l’intera pratica?

Iniziamo con la documentazione: grazie all’entrata in vigore del DL Semplificazione 2020, per i passaggi all’interno della categoria è sufficiente la CILA, da presentare all’ufficio tecnico del comune. Se invece è necessario variare la categoria dell’immobile, ad esempio da magazzino a civile abitazione, è ancora necessario il permesso di costruire, poichè l’intervento si configura come ristrutturazione edilizia.

Per quanto riguarda i costi, ci sono tre voci di spesa principali
1- Gli interventi edili per far sì che l’immobile sia idoneo alla nuova categoria (messa a norma degli impianti, costruzione di bagni, adeguamenti di porte e finestre ecc.)
2- Le spese tecniche e i compensi dei professionisti
3- Gli oneri di urbanizzazione e le spese di segreteria, variabili da comune a comune

E quanto tempo ci vuole per completare il cambio di destinazione d’uso? Mettete in conto un paio di mesi per le operazioni preliminari, che verranno effettuate da un tecnico professionista, per verificare la fattibilità dell’intervento e valutare la regolarità urbanistica. Poi ovviamente ci saranno da considerare i tempi dei lavori veri e propri, che dipendono dal tipo di opere necessarie.

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