Come registrare una proposta d’acquisto accettata

Ci siamo, il momento è giunto. 

Non soltanto hai deciso di comprare casa, ma l’hai anche scelta, hai fatto una proposta d’acquisto e il proprietario l’ha accettata. 
Adesso, ancora in preda all’eccitazione, forse non sai che in base all’articolo 1326 del codice civile la proposta d’acquisto va registrata, poiché l’atto pre-negoziale diventa un atto negoziale a tutti gli effetti. 

In altre parole si è trasformato in un vero e proprio contratto preliminare, a meno che non abbiate fissato l’appuntamento col notaio, per il rogito o per il compromesso, entro 20 giorni dall’accettazione della proposta.

Dovrebbe essere l’agenzia immobiliare a registrare quello che da adesso a tutti gli effetti è un contratto, ma come funziona nel caso in cui il proponente voglia fare le cose in maniera autonoma? Ecco quindi una semplice guida su come registrare una proposta d’acquisto, per fare le cose al meglio e nel minor tempo possibile.

IMPORTANTE: le informazioni fornite nel presente articolo hanno soltanto scopo divulgativo, e sono valide soltanto alla data di pubblicazione. 
Questo articolo non sostituisce una consulenza di un esperto e l’autore è esente da qualsiasi responsabilità.

La prima cosa da fare per registrare una proposta d’acquisto è quella di riempire il modello 69 – richiesta di registrazione e adempimenti successivi, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Secondo alcune interpretazioni è sufficiente una copia, altri uffici territoriali ne richiedono due. 

Per non sbagliare, riempitelo in duplice copia.

Il modulo, assieme ad altre cose, andrà consegnato di persona alla sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate di competenza.

Come riempire il modello 69

Il modello 69 non è troppo difficile da riempire, ma ci possono essere alcune complicazioni. 

Quadro A – Dati generali

  • All’ufficio di: indicare la provincia dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui ti recherai per consegnarlo.
  • Foglio N…/di tot: riempirlo con “1 di 3”.
  • N. di repertorio: lascia vuoto.
  • Codice fiscale del richiedente la registrazione: inserisci il tuo codice fiscale.
  • Data di stipula/adempimento: inserisci la data della proposta di acquisto.
  • Data fine proroga: lascia vuoto.
  • Tipologia dell’atto: scrivi “Preliminare di compravendita”
  • Adempimento: barra REG.
  • Uso abitativo: barra SI (a meno che tu non abbia acquistato un terreno, un garage o un fondo commerciale).

Quadro B – Soggetti destinatari degli effetti giuridici dell’atto

Qui dovrai inserire tutte le parti coinvolte nella compravendita, nell’ordine che preferisci. 
Ognuna di esse ha un numero d’ordine (da 1 in poi), e di seguito vanno inseriti i dati anagrafici richiesti.

Quadro C – Dati descrittivi dell’atto

Questo quadro lo riempiranno gli impiegati dell’Agenzia delle Entrate.

Quadro D – Dati degli immobili

  • N. ord: è il numero d’ordine, inizia da 1, se la proposta è relativa a più di un immobile, o se l’immobile che hai acquistato ha delle pertinenze catastalmente separate, dovrai riempire più righe, ognuna delle quali avrà numero d’ordine crescente.
  • Codice comune: il codice catastale del comune in cui si trova l’immobile.
  • T/U: Scrivi T se hai acquistato un terreno, U per unità abitativa.
  • I/P: Scrivi I se hai acquistato un intero immobile, P se ne hai acquistata una porzione. 
  • Foglio, particella, subalterno: sono i dati catastali dell’immobile.

Delega

Riempi la sezione soltanto se intendi delegare qualcuno alla presentazione del modello 69.

Quadri E ed F

Non riemprli.

Cosa consegnare all’Agenzia delle Entrate

Assieme alle due copie del modello 69, dovrai consegnare all’impiegato dell’Agenzia delle Entrate anche:

  • Due copie della proposta d’acquisto accettata
  • Due marche da bollo da 16 euro, una per ciascuna copia della proposta, a patto che la proposta sia su meno di 4 fogli e/o occupi meno di 100 righe di testo. 
    Ogni 4 fogli e/o 100 righe ci vuole una marca da bollo da 16 euro. 
    Attenzione al fatto che la data sulla marca dev’essere antecedente a quella della proposta! 
    Questo paradosso si risolve chiedendo al tabaccaio se ha già delle marche disponibili, se non le trovi dovrai apporre una marca da 1,60 euro per ciascuna marca da 16 euro con data successiva a quella della proposta.
  • La quietanza del pagamento dell’F24 con codice tributo 1550 (lo vediamo meglio nel paragrafo successivo).

L’impiegato dell’Agenzia delle Entrate verificherà che tutto è ok, e ti restituirà la proposta d’acquisto timbrata e registrata.

Costi e come pagare tramite F24

Questa procedura ha un costo:

  • un fisso di 200 euro
  • lo 0,5% di imposta di registro di quanto versato come caparra confirmatoria (tale importo sarà deducibile al rogito).

Oppure

  • il 3% di imposta di registro di quanto verrà versato al compromesso se acconto (tale importo non sarà deducibile al rogito).

Fai da solo il calcolo sommando le 3 voci, e paga la cifra tramite F24, avendo cura di inserire codice tributo 1550, e anno di riferimento quello dell’accettazione della proposta.

Attenzione: non basta pagare l’F24, all’Agenzia delle Entrate vogliono la quietanza e non la semplice ricevuta di pagamento! 
Verifica con la tua banca, spesso arriva diversi giorni dopo dal pagamento. 
Se hai urgenza di averla, contatta la banca, e spera che possa aiutarti.

Importante: La cifra così pagata verrà scalata al momento dell’atto notarile, in quanto queste imposte vanno pagate una volta sola!

Il caso particolare: quando la proposta è sospensiva

Nel caso in cui la proposta d’acquisto sia sospensiva, ossia ad esempio vincolata all’erogazione di un mutuo, è comunque possibile registrare la proposta d’acquisto: i passi sono gli stessi, ciò che cambia è l’importo da pagare: occorre versare la quota fissa di 200 euro + lo 0,5% di imposta di registro di quanto versato come caparra confirmatoria. 

Si può fare anche tutto in un unico F24.

Al momento in cui la clausola sospensiva decadrà, ad esempio perchè la banca avrà dato l’ok al mutuo, dovrai riempire il Modello 2 reperibile ad esempio a questo indirizzo, se previsto versare ciò che manca per arrivare al 3% di quanto pattuito al compromesso con un nuovo F24 di codice 1550, e prendere un secondo appuntamento all’Agenzia delle Entrate per sistemare la cosa e arrivare dal notaio sicuri di aver fatto tutto bene.

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