Agevolazioni prima casa, chiarimenti sulle agevolazioni fiscali

Quando si parla di agevolazioni fiscali, i dubbi sono sempre molti. E sono ancora di più quando si tratta di prima casa, poichè è spesso un acquisto che viene fatto da persone giovani – e quindi inesperte in materia – e inoltre l’argomento è decisamente vasto e complesso, per cercare di accontentare una platea di individui più vasta possibile.

Di recente, con una serie di risposte, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito una serie di casistiche per le quali l’applicazione delle agevolazioni fiscali stabilite per la prima casa può trovare o meno riscontro. Ecco quali sono!

Agevolazioni fiscali prima casa: cosa sono

Ricordiamo innanzitutto cosa sono le agevolazioni fiscali prima casa. Ebbene, esse consistono nel pagare in misura ridotta una serie di imposte, tra cui:

  • l’imposta di registro (al 2% sul valore catastale dell’immobile anzichè al 9%) per i trasferimenti a eccezione delle categorie catastali A1, A8 e A9.
  • l’imposta ipotecaria e catastale (da versare in misura fissa di 50 euro su ogni tributo).
  • l’IVA (al 4% anzichè al 10% quando la vendita viene fatta da imprese).

Le agevolazioni prima casa sono valide anche per l’acquisto delle pertinenze, tra cui unità immobiliari accatastate C2 (magazzini e locali di deposito), C6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) e C7 (tettoie chiuse o aperte).

In caso di vendita di un immobile acquistato come prima casa senza che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, e una sanzione aggiuntiva pari al 30% delle imposte. Inoltre, in caso di cessioni assoggettate ad IVA, l’Agenzia delle entrate dovrà recuperare la differenza tra l’aliquota standard al 10% e quella agevolata al 4%.

Le penali e le sanzioni decadono qualora la persona acquisti una nuova abitazione, da adibire ad abitazione principale, entro un anno.

Riacquisto soggetto emigrato

Se una persona residente all’estero acquista in Italia un immobile da destinare a abitazione principale, la rivende prima che siano trascorsi i 5 anni e ne acquista un’altra, può conservare le agevolazioni prima casa?

L’Agenzia delle Entrate ha ribadito che la decadenza non scatta se il contribuente acquista un altro immobile, a condizione che esso sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. In questo caso, dato che la persona abita all’estero, non può avere l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale o di fissare la residenza.

Casa ex coniugale

Se un coniuge in comunione dei beni acquista una casa beneficiando delle agevolazioni prima casa, cosa succede in caso di divorzio? La casa familiare viene assegnata ad uno dei due fino ad un certo anno, ma se prima di tale anno l’intestatario della casa familiare acquista un’altra abitazione da adibire a residenza propria e dei figli?

L’Agenzia ha confermato che può nuovamente beneficiare delle agevolazioni a patto di alienare la propria quota, ossia il 50% entro un anno.

Agevolazioni prima casa al preliminare

In sede di registrazione di un contratto preliminare, l’Agenzia ha sottolineato come le agevolazioni fiscali prima casa non possano essere utilizzate per il versamento di acconti e caparra, specialmente in riguardo all’imposta di registro proporzionale da versare. Il motivo dipende dal fatto che la norma si riferisce soltanto agli atti traslativi o costituitivi a titolo oneroso, pertanto il contratto preliminare ne rimane escluso.

Casa ex familiare

Se due coniugi acquistano una casa al 50% ciascuno sfruttando le agevolazioni, si separano e avviano la pratica per la separazione consensuale, quindi decidono di vendere la casa, cosa succede se la vendita avviene prima dell’udienza di comparizione e prima della separazione consensuale?

Secondo l’Agenzia, il trasferimento di proprietà dell’immobile agevolato entro i cinque anni dell’acquisto può ritenersi relativo al procedimento di separazione, e pertanto per evitare la decadenza il tribunale deve emanare il decreto di omologazione dell’accordo di separazione consensuale.

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